2020年夏、HM Land Registry（HMLR）は、Practice Guide 8: execution of deeds（Practice Guide 8）のセクション13.3に定められた要件に従って電子署名された移転およびその他の特定の証書について、登録を受け入れると発表しました。
電子サインプロセスは、Mercury プロトコル（Practice Guide 8 のセクション 12 に規定）に従った証書への湿式インクでのサインまたは仮想サインの代替手段です。
このドキュメントでは、不動産売買代理人が Adobe Acrobat Sign プラットフォームを使用して、個人が 1989 年 Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act のセクション 1(3) の下でサインを証明する証人の立ち会いのもとでサインする場合に、Practice Guide 8 の HMLR 要件に沿って証書を実行する方法について説明します。
証書が 2006 年 Companies Act のセクション 44(2)(a) の下で会社を代表して 2 名の「認定署名者」によってサインされる場合、証人は関与しません。ただし、HMLR は Practice Guide 8 に規定された証書実行の要件を「それに応じて解釈すべき」であると示しています。
HMLR が「不動産売買代理人」と言及する場合、2007 年 Legal Services Act のセクション 18 の意味における認可された人物で、同法の Schedule 2 の段落 5(1)(a) および (b) で言及される不動産売買サービスを提供する権限を有する者、または公務員としての職務の過程でそれらの活動を行っている人物を意味します。また、そのような認可された人物を雇用している、またはその管理者の中にそのような認可された人物がいて、それらの不動産売買活動を実施または監督する個人または団体も含まれます（2003 年 Land Registration Rules の規則 217A）。2003 年 Land Registration Rules の規則 217A における不動産売買代理人の定義に該当するには、個人は 2007 年 Legal Services Act の下で不動産売買サービスを提供することが認可されている必要があります。実質的には、執業証明書を持っている必要があります。
Practice Guide 8 のセクション 13 に規定されたサインと日付記入のプロセスは以下の通りです：
サインプロセスを管理する不動産売買代理人：
プラットフォームから署名者に証書のサインができる準備が整ったことを知らせるメールが送信されます。
受信したメールを通じてプラットフォーム上の証書にアクセスするために、署名者はプラットフォームからテキストメッセージで送信されたワンタイムパスワード（OTP）を入力する必要があります。OTP は最低 6 桁の数字を含んでいる必要があります。
サイナーは OTP を入力し、証人の面前で証書にサインします。日時はプラットフォームの監査証跡内に自動的に記録されます
サイナーが証書にサインするのを確認した後、証人はプラットフォームからメールを受信し、立会条項に設けられたスペースでサインし、詳細を追加するよう求められます。証人はプラットフォームからテキストメッセージで送信された OTP を入力し、サインして、設けられたスペースに住所を追加します。日時が再度自動的に記録されます。
サイン処理が完了すると、サイン処理をコントロールする譲渡弁護士がプラットフォーム内で証書に発効日を記入します。
HMLR への申請を提出する譲渡弁護士は、電子的手段（通常は HMLR ポータル経由）で行い、申請に完成した証書の PDF を添付します。ただし、申請が初回登録の場合、完成した証書の真正なコピーとして認定された PDF の印刷版を提出できます。
申請を提出する譲渡弁護士（初回登録の申請を含む）は、次の証明書を提供します：「私の知識と信念の限りにおいて、電子サインを使用した証書の実行に関する実務ガイド 8 に定められた要件が満たされていることを証明します。」
Acrobat Sign アカウントを持つ譲渡弁護士は、すべての関係者に対してこの処理を開始できます。署名者と証人が独自に Acrobat Sign アカウントを持つ必要はありません。
譲渡弁護士の Acrobat Sign 管理者は、Acrobat Sign の設定を変更して、上記のHMLR ワークフローの概要セクションのステップ 1～6 を満たすワークフローを有効にできます。これらの設定は、以下のAcrobat Sign アカウントの設定セクションに示されています。
サインのための証書の準備に関するセクションでは、以下について重要なガイダンスを提供しています：
実務ガイド 8 のセクション 13.3(1) は、各当事者に電子サインと電子サインプラットフォームの使用に同意することを義務付けています。
Acrobat Sign では、アカウント管理者が設定を変更して、ワークフローが実務ガイド 8 のセクション 13.3 の要件に適合するようにできます。Acrobat Sign を使用して電子実行のために証書を送信する前に、次の変更を行うことをお勧めします：
証書の最終版は、当事者が実務ガイド 8 のセクション 13 に規定された所定の手順に従ってサインできるよう、譲渡証書作成者によって Acrobat Sign にアップロードする必要があります。
セクション 13 では、署名者がサインを証明する証人の物理的な立会いの下でサインすることを想定しています。各サインの時刻と日付は、Acrobat Sign デジタル監査証跡に記録されます。サインプロセスが完了すると、譲渡証書作成者は Acrobat Sign プラットフォーム内で証書に効力発生日を記入する必要があります。証書への日付記入は、当事者による証書としての文書の交付を構成します。
サインプロセスを管理する譲渡証書作成者にとって、3 つの重要な検討事項があります：
私の知識および信念の及ぶ限りにおいて、電子署名を使用した証書の実行に関する実務ガイド8に設定された要件が満たされていることを証明します。
以下に概説されたサインプロセスに従い、Acrobat Sign デジタル監査証跡に依拠することで、譲渡証書作成者は HMLR に証明書を提供することに自信を持つことができます。
追加のコンテキストについては、署名用ドキュメントの送信動画をご覧ください。
サイン順序の設定
署名者、立会人、譲渡人を区別する
電話認証を有効にする
メッセージと契約書名を入力する
受信者情報を入力した後、メッセージセクションに進みます：
証書をアップロードする
Acrobat Sign では、ローカルディレクトリまたは Microsoft OneDrive などの主要なクラウドストレージソリューションからファイルを選択できます。
管理者は管理者メニューの 送信設定 > 文書の添付 セクションでアップロードオプションを設定できます
ファイル セクションで：
署名フィールドで証書にマークアップ
限定ドキュメント表示を有効にするには、実行ページの前に、証書の各ページにフィールドを配置して属性を設定する必要があります。各署名者は少なくとも1つのフィールドを持つ必要がありますが、立会人には不要です。
実行ページより前のメインドキュメントには、委任署名者（立会人）に割り当てられたフィールドを追加しないでください。
これにより、署名者のみが証書と実行ページの両方を見ることができ、立会人（委任署名者として）は実行ページのみを見て、当事者には機密の証書自体は表示されません
各種署名フィールドは、フィールドの右上角で各署名者ごとに色分けされています。
Acrobat Sign は署名者にメールを送信し、証書が署名の準備ができていることを通知します。
署名式は、すべての当事者が同じオフィスにいる場合、または署名者と証人が離れた場所にいる場合に行うことができます。下記の監査レポートセクションでは、Acrobat Sign が署名者が証書に署名したときに証人が物理的に立ち会っていたことを検証する方法について詳しく説明しています。
署名者と証人が離れた場所にいる場合（つまり、譲渡人と同じ場所にいない場合）、Acrobat Sign は、署名プロセスが Practice Guide 8 の要件に準拠していることを譲渡人に保証するために設定されています。
メールを開く
最初の署名者がインボックスでメールを受信します。
Acrobat Sign は、証書準備プロセスで譲渡人が指定した電話番号に 6 桁の OTP を送信します。
監査レポートは、署名プロセスに関連するすべてのイベントの完全なレコードです。これは、署名者と証人の身元、実行時刻、メール と IP アドレスなど、譲渡弁護士にとって重要な証拠を保持しています。
以下を表示します：
譲渡弁護士は、例えば署名者がモバイル接続を使用し、証人が Wi-Fi ネットワークを使用している場合など、IP アドレスが署名の瞬間に個人が同じ場所にいたという決定的な証拠として常に受け取れるわけではないことを念頭に置く必要があります。
したがって、単一のデバイスで署名プロセスを調整するか、すべてのデバイスが同じ Wi-Fi ネットワークに接続され、VPN 機能が使用されていないことを要求することが望ましい場合があります。
免責事項：このページの情報は、企業が電子署名の法的フレームワークを理解するのに役立つことを意図しています。ただし、アドビは法的助言を提供することはできません。特定の法的質問については弁護士に相談してください。法律や規制は頻繁に変更され、この情報は最新でないか正確でない可能性があります。法律で許可される最大限の範囲内で、アドビはこの素材を「現状のまま」で提供します。アドビは、明示的、暗示的、または法定を問わず、商品性、特定目的への適合性、または正確性の表明、保証、または保証を含む、この素材に関するあらゆる種類の表明または保証を否認し、行いません。
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